El análisis de las cláusulas de intereses IRPH según la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo

El pasado 12 de noviembre de 2025, el Tribunal Supremo (TS) hizo públicas dos sentencias del Pleno de la Sala Primera de fecha 11 de noviembre de 2025 y con números de sentencia 1590/2025 y 1591/2025, donde el Tribunal resuelve sendos recursos de casación relacionados con la posible nulidad de cláusulas de intereses de préstamos hipotecarios a tipo variable, referenciados al IRPH.

Desde el 2017, han sido múltiples los pronunciamientos emitidos por el Tribunal Supremo y por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en relación con el IRPH. Por ello, y tras las últimas resoluciones del TJUE sobre esta cuestión de fecha 13 de julio de 2023 y 12 de diciembre de 2024, tanto consumidores como entidades bancarias esperaban ávidamente un pronunciamiento de la Sala Primera que interpretara y aplicara la resolución del TJUE.

Pues bien, las sentencias del TS indicadas realizan un estudio profundo de las más recientes resoluciones del TJUE y concluyen, en primer lugar, que no existe una solución unívoca para este tipo de cláusulas y que la respuesta sobre la nulidad de la cláusula debe hacerse caso a caso. Para ello, el Tribunal Supremo realiza un listado exhaustivo de los elementos que los jueces deben seguir para un adecuado análisis de la transparencia de la cláusula y, eventualmente, de su carácter abusivo.

Tras el análisis detallado de estas sentencias, desde FYR LEGAL, queremos compartir una pequeña guía que ayudará a los interesados a examinar estos casos y obtener conclusiones sobre este tipo de cláusulas.

1. Análisis de la transparencia

En primer lugar, los jueces deberán examinar si la cláusula supera el control de transparencia; esto es, si un consumidor medio está en condiciones de comprender cómo se calcula el tipo de interés y de valorar las consecuencias a nivel económico de dicha cláusula.

Los elementos a evaluar, según el Tribunal Supremo, son:

a). Régimen normativo aplicable

El TS considera que el primer paso es determinar cuál era el régimen vigente en el momento de constituirse el préstamo (Orden de 5 de mayo de 1994 y Circular del Banco de España 5/1994, la cual modificó la Circular del Banco de España 8/1990; u Orden 2899/EHA/2011 y Circular del Banco de España 5/2012), o si el marco normativo aplicable era el de las normas generales sobre condiciones generales de la contratación y consumo. 

b). Conocimiento de las características de los índices IRPH

Con independencia del régimen aplicable, la publicación en el Boletín Oficial del Estado de las Circulares 5/1994 y 5/2012 y de los valores del IRPH es suficiente para dar por superado el control de transparencia. Estas publicaciones permitían a cualquier ciudadano razonablemente atento y perspicaz comprender las características de los índices IRPH. 

c). Información a entregar por el prestamista

La información sobre el IRPH, su evolución y su último valor puede provenir de elementos no facilitados directamente por el prestamista (por ejemplo, publicaciones en el Boletín Oficial del Estado), siempre que esta información sea pública y accesible. En caso de haberse facilitado indicaciones por el prestamista, sólo será suficiente que la información del prestamista se incluya una referencia a la Circular 5/1994 o a la Circular 5/2012.

En cambio, si la información recibida únicamente mencionaba la Circular 8/1990, sí que debemos entender que se estaría exigiendo al consumidor un ejercicio de investigación jurídica que excede del estándar de diligencia debida y, por lo tanto, el prestamista debería haber facilitado información sobre definición completa del índice IRPH, la indicación de sus valores y su evolución histórica.

d). Incumplimiento de entrega del folleto informativo de la Orden de 1994

Para aquellos casos donde aplique esta Orden, si consta acreditado que el cliente recibió del prestamista la información sobre la fuente y publicación de los datos del índice por otros medios, la falta de entrega del folleto informativo regulado en el Anexo I, apartado 3, de la Orden de 1994 no comportará automáticamente la falta de transparencia. 

e). Incumplimiento de referencia al “diferencial negativo” de la Circular 5/1994

Para aquellos casos donde aplique esta Circular, el TS entiende que la omisión de la mención al “diferencial negativo” del preámbulo de la norma es irrelevante si en la información facilitada ya se incluía una referencia a la Circular 5/1994 y se incluía el concepto de TAE (bien porque se definía de forma expresa, o bien porque en caso de existir un primer tramo a tipo fijo, se incluía la referencia a la TAE de ese primer tramo). La mención al diferencial negativo es instrumental porque esa referencia sólo sirve para que el consumidor entienda el concepto de TAE y comprenda la diferencia entre el IRPH y otros índices que no se comportan como una TAE. 

2. El control de abusividad

Para el supuesto en el cual la cláusula no supere el control de transparencia, se deberá valorar la abusividad de la misma; esto es, si hay incumplimiento de las exigencias de la buena fe y si existe un desequilibrio importante en detrimento del consumidor. Esencialmente, este control consistirá en la comparación del tipo de interés efectivo según contrato con los tipos de interés habituales del mercado.

Los elementos necesarios para este análisis, según el Tribunal Supremo, son:

a) Momento de valoración de la abusividad

La abusividad debe valorarse exclusivamente en el momento de la contratación.

b) El tipo de interés (índice + diferencial) como elemento de comparación

El TS considera que la eventual existencia de un desequilibrio no se debe valorar sólo con el valor de uno u otro índice de referencia, sino que debe hacerse valorando el tipo de interés; esto es, la suma del índice de referencia con un diferencial. 

c) El cálculo del tipo de interés según contrato con los tipos de mercado

Según el TS, para comparar el tipo de interés según el contrato con los métodos de cálculo generalmente aplicados en el mercado, tal y como exige el TJUE, deben tenerse en cuenta: 

• En primer lugar, los índices de referencia oficiales publicados en el Boletín Oficial del Estado son una buena referencia para la comparación.
• La comparativa entre índices de referencia oficiales debe ser uniforme; esto es, comparando los tipos de interés resultantes de la suma del valor del índice de referencia y el diferencial que aplicaría, para operaciones por importes y duración equivalentes.
• No obstante, este ejercicio no puede limitarse a comparar el valor del IRPH con el de otro valor (por ejemplo, el EURIBOR) en el momento de contratación, añadiendo el diferencial pactado en contrato. El TS indica que los diferenciales usados en los préstamos referenciados a otros valores pueden ser superiores a los aplicados al IRPH y se carecen de datos para saber exactamente cuál hubiera sido el diferencial aplicado a cada mes y año. Por ello, el TS señala que esta comparación debe hacerse con “suma cautela”. Entendemos que el Tribunal señala que aplicar el diferencial pactado en escritura no sería adecuado para este ejercicio, salvo en aquellos casos donde en el contrato se pudiera prever que el índice usado para la comparación era un índice de referencia sustitutivo.
• En cambio, sí puede resultar pertinente la comparación la TAE para el tramo fijo del contrato con el valor del IRPH en el momento de la contratación.
• Otra fuente de información fiable para la comparación es el Banco de España, el cual dispone de los valores históricos desde 2012 de los tipos de referencia oficiales para el mercado hipotecario. Para operaciones anteriores, el Banco de España también recoge un gráfico de “tipos sintéticos de interés de nuevas operaciones de las entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito”.
• Adicionalmente, también puede ser pertinente consultar la información publicada por el Instituto Nacional de Estadística sobre el tipo de interés de hipotecas.
• Finalmente, la mera comparación numérica es insuficiente para declarar la abusividad, sino que debe existir ese desequilibrio “muy evidente” para el consumidor.

d) Otros aspectos

El TS abre la puerta a que, si existen otros elementos en el contrato sobre el cálculo del tipo de interés que sí puedan crear un desequilibrio importante, estos sean analizados caso por caso para declarar la abusividad.

Escrito por: Gerard Rodríguez Sánchez, responsable de Gestión del Conocimiento y experto en transparencia bancaria